מאחר ונטילת משכנתא הינו האירוע הפיננסי והכלכלי הגדול ביותר למירב האוכלוסיה ובוודאי לזוגות צעירים, הרוכשים לראשונה דירה בחייהם ,ומתחילים פרק ראשון בעסקת חייהם הכלכלית . לחילופין במהלך הגיל השלישי בו חלקנו מחפשים מגורים במסגרות מותאמות כגון “בית גיל הזהב” , “דיור מוגן” , “דיור מוגן תומך” ועוד … הרי שהחשיבות ותשומת הלב גם לפרטים הקטנים ביותר טרם נטילת המשכנתא / משכנתא הפוכה לגיל השלישי – יכולה לחסוך לנו הן ברמה הפיננסית והן ברמה הבירוקרטית – קרי המון זמן וכסף רב.
מהי משכנתא
עפ”י הוראות בנק ישראל משכנתא הינה הלוואה המיועדת לרכישה או לחכירה של דירת מגורים, בנייתה, הרחבתה, או שיפוצה ,או הלוואה המיועדת לרכישת מגרש לבניית דירת מגורים או לרכישת זכות בדירת מגורים תמורת דמי מפתח;
לפיכך יוצא כי במהלך תוחלת חיים של כל בית אב בישראל קיימת בקשה לנטילת משכנתא על פי רוב בבנקים השונים וחלקם המועט נוטל בחברת הביטוח.
% מימון שניתן לקבל במסגרת המשכנתא
- חסרי דירה יזכו למימון עד 75% מערך הדירה שנקנית מקבלן ועד 75% מהערכת שמאי בדירה קיימת.
- למשדרגים דירה יזכו למימון של עד 70% מערך הנכס בכפוף להערכת שמאי
- לזוכים במסגרת “מחיר למשתכן” / “מחיר מטרה” יזכו למימון 75% מערך הדירה המקורי בכפוף להערכת שמאי (שווי שוק בפועל ) אשר כמובן יכול להתבטא במימון כולל של 85%-90% מהדירה.
- לרוכשים דירה להשקעה (דירה שניה ומעלה) יזכו ל 50% מימון , הנמוך מהערכת שמאי או גובה חוזה.
שלבים בנטילת משכנתא
בעת הצורך לנטילת משכנתא רבים מאיתנו קודם כל פונים לבנק … וזו הטעות הראשונה במסכת טעויות המתבטאת בסופו של תהליך בתמהיל משכנתא שאינו מותאם ,כמו –כן ריביות שיכולנו לשפר וכמובן סכום החזר חודשי שאינו עונה לצורכי הפרט והמשפחה.
אז מהו התהליך הנכון לנטילת משכנתא?
שלב א’ – לימוד והסבר מפורט על מסלולים הקיימים בבנקים למשכנתאות והתהליך הנדרש לנטילת משכנתא , בחינת יכולת החזר של הפרט/המשפחה ובחינת מצבי לחץ עקב גידול טבעי של המשפחה / עליית ריבית במשק /תרחישי קיצון .
שלב ב’ – בנייית תמהיל המותאם לפרט/למשפחה לאורך זמן.
שלב ג’ – ביצוע פנייה למספר בנקים לקבלת אישור עקרוני ע”ב התמהיל שנבנה.
שלב ד’ – תמחור ההצעות בהיבט חסכון ארוך טווח ובחירת החלופה הטובה והחסכונית ביותר עבורנו.
שלב ה’ –חתימה בבנק.
חשיבות בנטילת ייעוץ חיצוני
חשיבות הצורך בליווי מקצועי למרבית האוכלוסיה הינה אבן יסוד מאחר וקיים ניגוד עניינים מובהק בין פרט/זוג ההולך לבדו לבנק לקבל הצעה למימון משכנתא נדרשת וזאת במטרה לקבל את החלופה הטובה ביותר עבורם ומנגד יושב בבנק משווק משכנתאות שמטרתו למקסם רווחים עבור הבנק או להגיע במינימום לתשואה הנדרשת עפ”י יעדים של הבנק . לפיכך רבים נוטלים יועץ משכנתאות מקצועי אובייקטיבי ובלתי תלוי אשר מכיר את התנהלות הבנקים/חברות הביטוח , והיועץ עושה תכנון מקדים לרבות תמהיל מותאם כמו חליפה למשפחה לרבות סקר בנקים תוך ליווי אישי פרטני ואשר לרוב חוסך עבור המשפחה עשרות ואפילו מאות אש”ח לאורך חיי תקופת המשכנתא.
נטילת משכנתא אינה סוף פסוק
משכנתא שנלקחת בכל תקופת זמן אינה סוף פסוק וחשוב מאד לבצע בקרה באופן שוטף אחר ההחזרים החודשיים ,הריביות במשק ובמשכנתא, השוואה בין תשואת השקעה למול ריבית משכנתא ועוד. לעיתים נדרש לנהל ולהתאים אותה בהתאם לשינויים בחיי המשפחה ולתנאי המשק. יתכן ובעתיד תצטרכו למחזר את המשכנתא על ידי ביצוע פירעון מוקדם של ההלוואה ולהחליפה בתנאים שמתאימים לכם יותר ברוח התקופה כגון שדרוג הבית / קניית נכס נוסף או לחלופין להשתמש בכספים לצורך הקמת עסק ,שיפוצים ולכל מטרה. כמובן באם קיימים תקבולים עקב פרישה , זכייה בהגרלה , ירושה וכד’ כדאי לבחון פרעון מוקדם או פרעון חלקי או מלא בהתאם לצרכים מבחינה פיננסית בתא המשפחתי.