מחזור משכנתאות מהו?
מחזור משכנתא הינו הליך פשוט שבא לתת מענה כלכלי לרווחת המשפחה ובד"כ מלווה ברווח כספי וחסכון רב למשפחה . המטרה בראש ובראשונה הינה להתאים את צרכי הפרט והמשפחה לתנאי השוק הקיימים תוך השגת תנאים טובים יותר במשכנתא תוך ראייה כוללת בהיבט ריבית , אורך תקופה , תמהיל מותאם , יחס החזר , אחוזי מימון ועוד. לעיתים התהליך דורש מחזור לבנק אחר המוכן לתת תנאים טובים יותר מהבנק הקיים אך הדבר חייב לעבור בדיקה מקצועית ואובייקטיבית של יועץ משכנתאות אשר בודק בוחן ומכיר את תנאי וסביבת ריביות השוק לעומת המצב הקיים במשכנתא הקיימת.
מתי כדאי ונכון למחזר משכנתא?
ברור שברמת סביבת ריבית נמוכה כיום כדאיות הבדיקה היא גבוהה מאד ופוטנציאל החסכון הכספי הוא רב , אך זה לא הרציונאל היחיד המומלץ וכל מקרה לגופו. מחזור משכנתא לפעמים הוא צורך המציאות כשצריך תוספת למשכנתא הקיימת ואז כדאי לבדוק ולראות את התמונה הכוללת , כמו כן כאשר מתרחש שינוי משמעותי במצב השוק ירידת ריבית בטווח קצר או עלייה משמעותית בהכנסותיכם ובמצבכם הפיננסי ויש ביכולת המשפחה לשנות את תנאי ההחזר החודשיים, או לחלופין לשנות את תמהיל המשכנתא הקיים עקב גורמי סיכון עתידיים.
מאפיינים מרכזיים לכדאיות מחזור משכנתא
- הנפקת "יתרות סילוק למשכנתא" ובמסלולים קיימים קנס פרעון מוקדם , וככל שהן גבוהות יותר היתכנות הסילוק ומחזור המשכנתא גבוהה יותר
- לפרט או למשפחה קיימות הלוואות בחשבון עיסקי או פרטי אשר יוצרים לחץ תזרים המזומנים באופן תדיר
- עיתוי נטילת המשכנתא הקיימת הייתה בסביבת ריבית גבוהה , או כאשר השתכרתם בשכר נמוך
- היכולת לשפר את התמהיל המשכנתא , שיפור תנאי הריבית במסלולים , קיצור אורך חיי המשכנתא , סילוק חלק מהמשכנתא מהון עצמי קיים
- מכירת נכס קיים ורכישת נכס חלופי – בחינת גרירת המשכנתא ובקשת תוספת כספית או לחלופין מחזור משכנתא מלא
- צורך בכספים נוספים לכל מטרה או שיפוץ במשכון הנכס הקיים
- שווי הנכס הקיים עלה משמעותית מעת נטילת המשכנתא הקיימת
- קיימת יכולת להחזיר תשלומי משכנתא גבוהים יותר ברמה החודשית ולאורך זמן
- התשלומים הקיימים גבוהים ואין ביכולתנו לשלמם במתווה הקיים
באם אחד או יותר מהמאפיינים הקיימים הינו נכון בעבורכם אזי קיימת כדאיות לבדיקת מחזור המשכנתא.
אופן ביצוע מחזור משכנתא
- תחילה נקבע את ההחזר החודשי המבוקש והמותאם לצרכים בהווה והעתידיים
- נבחן האם כדאי לבצע את המחזור בבנק הקיים או בבנק אחר וכל מקרה לגופו והשיקולים המובילים בהיבט חסכון כספי , צורך משפטי וכד'
- נשקלל את העלויות הכוללות בכל מתווה שיבחר ( ביצוע בבנק הקיים או מעבר לבנק אחר) לרבות קנסות פרעון מוקדם , שמאות , פתיחת תיק , רישום משכון , עמלות למיניהם , ביטוחים ועוד
- נבנה מתווה מותאם למחזור בהיבט מסלולים , % מימון , ובהתאם ליכולת ההחזר החודשי והצורך במימון
- נבצע סקר בנקים והשוואת העלות הכוללת החדשה למול המצב הקיים והחלטה על המשך התקדמות התהליך בהתאם לצורך וראייה מערכתית
האם מומלץ לבצע מחזור בעת הזו?
- התשובה האם מומלץ היא שאלה מכשילה כי כל מקרה לגופו , ואני ממליץ לבדוק כל שנתיים כדאיות מחזור בטח ובטח בסביבת ריבית נמוכה כיום
- התחרות בין הבנקים גוברת וניתן להשיג הצעות מצויינות וחסכוניות בכל שלבי המשכנתא ולעיתים בנק מסויים יוצא ביעד מכירות בהתאם להון הקיים לו וניתן להשיג ריביות ומרווח כולל נמוך יחסית לשוק
- אם חל שינוי בהכנסתכם או מחיר הדירה עלה ומכך % המימון פחתו זהו מרכיב נוסף לבדיקת מחזור
- שורה סופית להעביר מסמכים לבדיקה מקצועית היא הדרך הנכונה , ובאם ממצאי הבדיקה
מסמכים בסיסיים למחזור משכנתא
- "דוח יתרות לסילוק משכנתא" מהגוף בו ניטלה המשכנתא
- צילום ת.ז עם ספח פתוח של הלווים
- נסח טאבו/אישור זכויות העדכני של הנכס הממושכן
- תלושי שכר של בני הזוג בשלושה חודשים האחרונים
- פירוט עו"ש של כלל החשבונות בשלושה חודשים האחרונים
כיועץ משכנתאות אובייקטיבי הנני מתחייב ללוות את הזוג לאורך כל התהליך מקצה לקצה:
- נבחן את יכולת ההחזר החודשית האופטימלית עבורכם
- נבחן כדאיות המחזור בהיבט כולל ובאופן שקוף
- נבנה תמהיל משכנתא המותאם בעבורכם בהיבט מסלולים ,סיכון ,יכולת פרעון עתידי ,קנסות ועוד
- נבצע סקר בנקים והמצאת אישורים עקרוניים ברביות הזולות ביותר בהתאם לתמהיל
- נלווה אתכם בשלב יישום הבטחונות והחבויות המשפטיות והפיננסיות
- נסייע בסקר הביטוח חיים ומבנה במטרה לחסוך בעלויות
- נגיע איתכם לחתימה בבנק הנבחר
- נוודא קבלת ושחרור כספי המשכנתא בהתאם לצרכים