נטילת משכנתא הינו האירוע הפיננסי והכלכלי הגדול ביותר למירב האוכלוסיה ובוודאי לזוגות צעירים אשר רוכשים לראשונה דירה בחייהם ומתחילים פרק ראשון ומשמעותי בעסקת חייהם הכלכלית והיא נטילת משכנתא.
מהי משכנתא
עפ"י הוראות בנק ישראל משכנתא הינה הלוואה המיועדת לרכישה או לחכירה של דירת מגורים, בנייתה, הרחבתה, או שיפוצה ,או הלוואה המיועדת לרכישת מגרש לבניית דירת מגורים או לרכישת זכות בדירת מגורים תמורת דמי מפתח;
לפיכך יוצא כי במהלך תוחלת חיים של כל בית אב בישראל קיימת בקשה לנטילת משכנתא על פי רוב בבנקים השונים וחלקם המועט נוטל בחברת הביטוח.
תהליך נטילת משכנתא
תהליך נטילת משכנתא הינו מורכב ודורש תכנון פיננסי ומשפטי מקדים כאחד טרם פניה לבנקים . החל מבחינת הון העצמי קיים , הכנסות , הוצאות , הלוואות קיימות , מצב בריאותי , הערכת שמאי, נסח טאבו/אישור זכויות , רישום שעבוד ברשם המשכונות ובטאבו ולעיתים בחברה משכנת, החתמת מוכרים ועורכי דין על מסמכים, ביטוח משכנתא, תשלומי אגרות , פתיחת תיק בבנק ועוד בהתאם לאופי העסקה.
% מימון שניתן לקבל במסגרת המשכנתא
- חסרי דירה יזכו למימון עד 75% מערך הדירה שנקנית מקבלן ועד 75% מהערכת שמאי בדירה קיימת.
- למשדרגים דירה יזכו למימון של עד 70% מערך הנכס בכפוף להערכת שמאי
- לזוכים במסגרת "מחיר למשתכן" / "מחיר מטרה" יזכו למימון 75% מערך הדירה המקורי בכפוף להערכת שמאי (שווי שוק בפועל ) אשר כמובן יכול להתבטא במימון כולל של 85%-90% ויותר מעלות הדירה.
- לרוכשים דירה להשקעה (דירה שניה ומעלה) יזכו ל 50% מימון , הנמוך מהערכת שמאי או גובה חוזה.
שלבים בנטילת משכנתא ע"י יועץ משכנתאות אובייקטיבי
בעת הצורך לנטילת משכנתא רבים מאיתנו קודם כל פונים לבנק ... וזו הטעות הראשונה במסכת טעויות המתבטאת בסופו של תהליך בתמהיל משכנתא שאינו מותאם ,כמו –כן ריביות שיכולנו לשפר וכמובן סכום החזר חודשי שאינו עונה לצורכי הפרט והמשפחה.
אז מהו התהליך הנכון לנטילת משכנתא?
פגישה ראשונית ללימוד פרטי העסקה , מעבר על הכנסות הוצאות הלוואות וחסכונות המשפחה , בחינת החסכון הקיים וגובה הלוואה במסגרת המשכנתא אותה עתידים ליטול , בחינה ראשונית ליכולת החזר הלוואה ולשרת אותה לאורך זמן במינימום סיכון , סטטוס משפטי בהיבט המשפחתי והנכס. במידה וקיימת עמידה בקריטריונים הבסיסיים לנטילת משכנתא נוכל להתקדם לשלבים הבאים:
שלב א' – לימוד והסבר מפורט על מסלולים הקיימים בבנקים למשכנתאות והתהליך הנדרש לנטילת משכנתא , בחינת יכולת החזר של הפרט/המשפחה ובחינת מצבי לחץ עקב גידול טבעי של המשפחה / עליית ריבית במשק /תרחישי קיצון.
שלב ב' - בנייית תמהיל המותאם לפרט/למשפחה לאורך זמן.
שלב ג' – ביצוע פנייה למספר בנקים לקבלת אישור עקרוני ע"ב התמהיל שנבנה.
שלב ד' – תמחור ההצעות בהיבט חסכון ארוך טווח ובחירת החלופה הטובה והחסכונית ביותר עבורנו.
שלב ה' –חתימה בבנק.
חשיבות בנטילת ייעוץ חיצוני
חשיבות הצורך בליווי מקצועי למרבית האוכלוסיה הינה אבן יסוד מאחר וקיים ניגוד עניינים מובהק בין פרט/זוג ההולך לבדו לבנק לקבל הצעה למימון משכנתא נדרשת וזאת במטרה לקבל את החלופה הטובה ביותר עבורם ומנגד יושב בבנק משווק משכנתאות שמטרתו למקסם רווחים עבור הבנק או להגיע במינימום לתשואה הנדרשת עפ"י יעדים של הבנק . לפיכך רבים נוטלים יועץ משכנתאות מקצועי אובייקטיבי ובלתי תלוי אשר מכיר את התנהלות הבנקים/חברות הביטוח , והיועץ עושה תכנון מקדים לרבות תמהיל מותאם כמו חליפה למשפחה לרבות סקר בנקים תוך ליווי אישי פרטני ואשר לרוב חוסך עבור המשפחה עשרות ואפילו מאות אש"ח לאורך חיי תקופת המשכנתא.