תהליך למשכנתא לבניה עצמית שונה במעט מתהליך של משכנתא רגילה ועיקר מהותו הינה ביכולת לצפות את הסכומים הנדרשים לקבלנים השונים , לרשויות , למנהל לאדריכל ולמהנדס הפיתוח , להיתרים ולבלת"מ וכמובן לקרקע עצמה.
לפיכך תכנון פיננסי מקדים ומדוייק לצורך משכנתא לבניה עצמית הינה אבן יסוד בתהליך.
לאחר שיש ברשותנו הערכה לעלויות כוללות ובטחונות לכל חריגה שהיא נוכן לבצע תכנון משכנתא פרטני .
הבסיס לקבלת משכנתא בהנחה וברשותך קרקע לבניה עצמית הינה היתר בניה מהועדה המקומית ,תשלום מס רכישה , היטל השבחה , אישורם משפטיים מנהל מקרקעי ישראל /רמ"י , יכולת החזר חודשי ועוד אישורים עפ"י דרישות הבנק.
מאחר ומשכנתא לבניה עצמית דורשת הערכה ובדיקת שמאי טרם ובמהלך השלבים אזי המשכנתא ניתנת בשחרורים עפ"י אחוזי מימון שאושרו ובהתאם לכל שלב ובד"כ בחלוקה לשלבים : גמר יסודות , גמר שלד , גמר טיח גמר ריצוף , גמר פנים וכו'.
הבסיס לחישוב המימון מטעם הבנק הינה עלות הקרקע + עלות לבניה עצמית ועלויות פיתוח נותנים יחדיו את שווי הנכס ממנו גוזרים מימון למשכנתא ובכפוף להערכת שמאי. ( לרוב % המימון נע בין 70%-60% מהשווי).
לרוב שחרור כספים ראשוני של הבנק הינו בשלב גמר יסודות ובכפוף להערכת שמאי ולאחוזי מימון שאושרו.
לפיכך יש חשיבות לאחוז המימון הנדרש בתחילת תהליך. מחד אחוז מימון נמוך יותר ריבית טובה יותר , מאידך אחוז מימון גבוה יותר יוצר שקט בתזרים המזומנים ומקור מימון לחריגה עתידית ושקט יחסי לאורך הפרוייקט.
יש לשים לב כי הריבית עליה סיכמנו עם הבנק בתחילת תהליך נכונה ליום האישור ובד"כ נשחרר את הכספים בריבית הקבועה ואילו הכספים במסלולים המשתנים ( פריים ומשתנה כל 5 שנים בד"כ ) ישוחררו בהמשך השלבים ובהתאם לצורך, לפיכך יכולים להיות שינויים ברמת העוגן ליום נטילת ההלוואה בפועל.
לעיתים כדאי לשקול ביצוע למחזר משכנתא בגמר בניה מאחר והבית שווה הרבה יותר ואז אחוזי מימון ירדו בצורה ניכרת, אך כל מקרה לגופו ותלוי במשתנים רבים ומגוונים.
לפיכך המלצתי לעשות תכנון פיננסי כולל למימון בניה עצמית תוך סדר בכל הקשור לעלויות המיסוי האישורים והבניה הצפויות לכם בתהליך.
תכנון נכון וליווי מקצועי יחסכו בירוקרטיה בתהליך וכסף רב לאורך חיי המשכנתא.
משכנתא לוקחים רק עם יועץ אובייקטיבי !!!
רוצים לשמוע עוד על בניה עצמית התקשרו עכשיו!!!